V pojmosloví je rozdíl mezi slovem nájem a ubytování relativně malý, avšak jak je tomu v praxi? Cílů tohoto příspěvku je několik. Prvním z nich je porovnat původní a stávající úpravu nájmu bytu a zamyslet se nad praktickou využitelností nájemní smlouvy oproti smlouvě o ubytování v zařízeních, resp. v případech, kdy by připadaly v úvahu obě smluvní varianty. Zásadní rozdíl mezi oběma smluvními typy je zejména v chráněném zájmu, který zákonodárce poskytoval a poskytuje pro nájemní smlouvu a kogentními ustanoveními, která ji upravují v zákoně 89/2012 Sb. občanský zákoník („NOZ“).
Pro mnohé majitele nemovitostí, kteří obytné prostory poskytují do užívání, nebo pronajímají jiným osobám je zcela jistě smlouva o ubytování výhodnější variantou v momentě, kdy nastanou problémy s uživatelem, který například neplatí. Samozřejmě, že na první pohled v určitých případech nelze smlouvu o ubytování využít, neboť ze své podstaty se jedná o obývání dočasné, avšak např. ubytovny nebo vysokoškolské koleje poskytují bydlení, které je na pomezí mezi nájmem a ubytováním a skoro vždy tyto instituce využívají smlouvu o ubytování. A tak jedna z otázek, kterou si zde kladu je, zda může majitel bytového domu poskytovat bydlení tak jako by byl ubytovnou typu moderních vysokoškolských kolejí, kde již součástí pokoje je záchod s koupelnou a kuchyňka a jedná se ve své podstatě o garsonku. Teoreticky nikoliv, neboť nájem bytu by měl být všude tam, kde se jedná o byt, bytovou jednotku, avšak na druhé straně není nikde explicitně uveden zákaz neposkytovat bytovou jednotku k ubytování.
V právní praxi je konstantně zastáván názor, že při posouzení otázky, zda je soubor místností (popřípadě jednotlivá obytná místnost) bytem, je nutno vycházet ze stavebně právních předpisů; rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob jejich užívání
[1].
Tomuto názoru koresponduje pojem "byt" v judikatuře
[2], podle které vymezení bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. (zák.40/1964 Sb.), zásadně předpokládá pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že soubor místností (popřípadě jednotlivá místnost), jsou způsobilé k trvalému užívání a jsou určeny k trvalému bydlení. Obdobný názor k této problematice zaujal Nejvyšší soud ČR i později v jiném rozhodnutí
[3], v němž uvádí, že pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 obč. zák. (zák.40/1964 Sb.), je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.
Dle mého názoru si dovoluji vyřknout hypotézu, že pokud se jedná o byt dle výše uvedených pojmových znaků, je možné jej přenechat jinému do užívání jak nájemní smlouvou, tak smlouvou o ubytování. Jedná se o soukromoprávní vztah, a pokud obě strany souhlasí i se smlouvou o ubytování, kde je ochrana tohoto vztahu, zejména ochrana nájemce i podle NOZ daleko slabší, tak autonomii vůle nic nebrání. Na druhou stranu se domnívám, že typicky v ubytovacím zařízení nelze uzavřít nájemní smlouvu, zejména pokud by to byl dlouhodobý vztah zajišťující trvalé bydlení a to už jen z důvodu charakteristiky ubytovacího zařízení, resp. místností, které k ubytování v takovémto zařízení slouží. Toto tvrzení podporuje i znění NOZ, kde je uvedeno, že ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí pro případy přenechání bytu nebo domu k rekreaci, či zjevně krátkodobému účelu.
[4]
Nájem bytu
§2235 - §2301 NOZ
Nájem bytu byl v zákoně č. 40/1964 Sb. uveden v § 685 – 719 a tak je tedy na první pohled patrné, že úprava nájmu bytu je v NOZ je o něco rozšířená. Již z nadpisu Pododdílu č. 2 „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ je evidentní jeden zásadní rozdíl oproti staré právní úpravě a to jsou ustanovení o nájmu domu v případech zajišťování bytové potřeby nájemce. V původním občanském zákoníku se na nájem domu vztahovala obecná ustanovení o nájmu a z nich plynoucí nižší ochrana tohoto nájemního vztahu, což se však úpravou v NOZ logicky změnilo k lepšímu a nájem domu je posuzován shodně s nájmem bytu.
Základním prvkem ustanovení o nájmu je zejména retroaktivní působnost NOZ v oblasti nájmu obecně a to i na nájemní vztahy uzavřené před 1.1.2014, kromě tedy vzniku nájmu a práv a povinností vzniklých před 1.1.2014. Dalším novým institutem sloužícím zejména k ochraně nájemníků je možnost nechat zapsat do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) zřízení nájemního vztahu. V NOZ je také vymezeno, že bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
[5]
Jak již bylo v původní právní úpravě nájmu bytu, tak nájem může být sjednán na dobu určitou i neurčitou s omezujícím délkou doby určité na 50 let v NOZ. Pokud by byl nájem bytu sjednán na dobu delší, než 50 let nastává fikce, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu, avšak nedostatek formy nelze přičítat k tíži nájemce, stejně tak jako skutečnost, že pronajatý prostor není určený k bydlení. Současně pokud nájemce žije v předmětu nájmu po dobu 3 let v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.
Skončení nájmu
Co se ukončení nájmu týče NOZ rozlišuje nájem na dobu určitou, či neurčitou, ale v podstatě rozdíly oproti původnímu občanskému zákoníku nejsou dle mého názoru až tak výrazné, jsou spíše více specifické. Výpovědní lhůta obecně je nastavena jako 3 měsíční, avšak v případě hrubého porušení nájemní smlouvy ze strany nájemce je možná výpověď okamžitá s předáním bytu nejpozději do měsíce od skončení nájmu. Toto je ustanovení, nad kterým by se lecjaký majitel na první pohled zaradoval (vzhledem k možným neplatičům nájemného), avšak hrubé porušení je vymezeno za neplacení nájemného za 3 měsíce a také poškozuje-li nájemce byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Zde je evidentní zlepšení postavení pronajímatele pro tyto případy nežádoucího chování nájemce, kdy podle původní úpravy byla i zde výpovědní lhůta 3 měsíční. Pronajímatel však musí důvody závažného porušení ve výpovědi jasně uvést, jinak se k nim nepřihlíží.
Není možné zapomenout na zrušení ustanovení o poskytování bytových náhrad, které se v praxi skoro nevyskytovalo a takovéto ustanovení by ani nebylo v NOZ udržitelné.
Dále již není třeba přivolování soudu ke skončení nájmu v některých případech a úloha soudu je ponechána pouze pro případ, že nájemce s výpovědí nesouhlasí a obrátí se do dvou měsíců od obdržení výpovědi na soud s návrhem na přezkoumání, zda je konkrétní výpověď oprávněná. O této možnosti musí pronajímatel nájemce poučit ve výpovědi samotné.
Původní úprava vylučovala automatické prodlužování nájmu bytu, což však nová právní úprava mění a takovouto prolongaci nájmu umožňuje v případě, že po skončení nájmu nájemce ještě minimálně 3 měsíce byt užívá a pronajímatel jej v této době nevyzve, aby předmět nájmu vyklidil, prodlužuje se doba nájmu o stejnou dobu, jakou byl ujednán dosud, nejvýše však o dva roky, pokud není v nájemní smlouvě uvedeno něco jiného.
Přechod nájmu bytu
Podle NOZ již není přechod nájmu bytu „automatickou záležitostí“ a s přechodem nájmu musí pronajímatel souhlasit, pokud se nejedná o osobu blízkou nájemci. Nájemce oproti tomu musí oznámit, že je v jeho domácnosti nový člen a to nejpozději do 2 měsíců ode dne přijetí nového člena domácnosti, jinak závažně porušil svou povinnost. Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vymínit svůj souhlas ke zvýšení počtu členů domácnosti, kromě případů osob blízkých.
Podnájem
Zajímavou novinkou oproti předcházející právní úpravě je možnost přenechat byt do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, pokud má nájemce v bytě trvalé bydliště. Pokud ne, je třeba písemný souhlas. Dokáži si představit, že takovéto ustanovení bude vést pronajímatele k větší obezřetnosti s udělování souhlasu k trvalému bydlišti v pronajímaném bytě.
Pronajímatel má nově právo požadovat jistotu (nikoli tedy kauce), která nesmí být vyšší než 6ti násobek nájemného a po ukončení se jistota vrací a to i s úroky, pokud nájemce takový požadavek vznese a výše úroků bude minimálně ve výši zákonného úroku. Nikde není uvedeno, co se myslí oním zákonným úrokem, ale zřejmě to bude sazba vkladového úroku za vklad na běžný účet. Vzhledem k retroaktivitě ustanovení o nájmu vzniká tedy otázka co s kaucemi a jejich úročením v případě ukončování nájmu. Troufám si tvrdit, že pronajímatelé neradi uslyší něco o tom, že by museli kauce/jistotu vracet i s úroky. Z dosavadní praxe je mi velmi dobře známo, že pronajímatelé často neradi kauci vrací vůbec a dochází k situacím, že uměle vymýšlejí škody na bytě, aby nemuseli kauci vracet vůbec, neboť ji stejně dávno spotřebovali jiným způsobem a adekvátně ji jistě nikde nedeponovali. Dalším problémem z praxe bývá vyúčtování a rozúčtování záloh za služby, které hradí a zajišťuje pronajímatel, neboť není vždy výjimkou, že v případě nedoplatků při vyúčtování služeb pronajímatel reaguje velice rychle, avšak v případě přeplatků se objevují často případy, kdy jsou pronajímatelé velice pomalí nebo neochotní stav vyúčtování sdělit zejména pokud je to v případech, kdy je současně nájemní vztah ukončován. Mnoho pronajímatelů spoléhá na to, že většina nájemců již vyúčtování nebude řešit a že je stejně nikdo nedonutí vyúčtování předložit a případné přeplatky vrátit. Na toto reflektovala úprava v NOZ, která uvádí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů
[6]. Případné nedoplatky nebo přeplatky jsou splatné nejpozději do 7mi měsíců po uplynutí zúčtovacího období.
V případě neshody ohledně dlužného nájemného je nájemci ponechána možnost uložit nájemné na účet notářské úschovy a nebude tím v prodlení s placením nájmu, tedy nelze mu nájem z důvodu neplacení vypovědět. Současně je velmi důležité vědět, že ustanovení ukládající nájemci platit smluvní pokuty i jiné zjevně nepřiměřené povinnosti jsou neplatné a nepřihlíží se k nim.
Ubytování
§ 2326-2331 NOZ
Jak již bylo zmíněno výše základním rozdílem mezi nájmem a ubytováním je časový úsek, kdy krátkodobé bydlení je podle NOZ vyloučeno z okruhu nájemních vztahů. Naopak zákonná ustanovení o ubytování nevylučují jejich použití i pro dlouhodobější ubytování, tedy vztahy shodné, či podobné těm nájemným. V § 2326 dokonce NOZ nepřímo říká, že smlouva o ubytování je přechodným nájmem.
Mezi ustanoveními o ubytování již nenalezneme odkaz na ustanovení zabývající se odpovědností za škodu na vnesených věcech do ubytovacího zařízení
[7], avšak to neznamená, že by v NOZ nebylo na tuto problematiku pamatováno. Škoda na vnesené věci je v NOZ upravena téměř shodně s úpravou dřívější, konkrétně v § 2946 až 2949 NOZ. Nově je pouze uvedeno, že se nehradí škoda za vozidla a věci v nich a také za živá zvířata, pokud nebyla převzata do úschovy. Omezení náhrady škody je stanoveno na stonásobek ceny za ubytovací den, avšak pokud byla věc převzata do úschovy, hradí se bez omezení.
Podle § 754 odst. 1 občanského zákoníku (zák. 40/1964 Sb.) ze smlouvy o ubytování vznikne objednateli právo, aby mu ubytovatel poskytl přechodné ubytování na dobu dohodnutou nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném (hotely, noclehárny, ubytovny a jiná zařízení). Podle odst. 2 za ubytování a služby s ním spojené je objednatel povinen zaplatit cenu ve lhůtách stanovených ubytovacími řády. Smlouvu o ubytování uzavírá objednatel s ubytovatelem. K platnosti této smlouvy nevyžaduje zákon zvláštní formu; jejími podstatnými náležitostmi jsou dohoda o místě, kde se ubytování poskytuje, o době, na kterou se ubytování poskytuje, a o ceně za ubytování. Bez dohody o těchto podstatných náležitostech nelze považovat smlouvu o ubytování za platně uzavřenou.
[8] Tento právní názor zůstává stejný i podle NOZ.
Pravdou samozřejmě je, že smlouva o ubytování dopadá zejména na krátkodobé ubytování v zařízeních k tomuto účelu zřízených, tedy ubytovnách, hotelích a nějakých dalších rekreačních objektech. V NOZ je úprava smlouvy o ubytování prakticky totožná s minimálními změnami spíše formálního charakteru. Smlouvou o ubytování poskytuje ubytovatel ubytovací prostor včetně služeb s ubytováním spojených a možnost užívání společných prostor ubytovacího zařízení ubytovanému, který je může využívat za úplatu. Značnou vedlejší roli hraje ubytovací řád, jímž se řídí práva a povinnosti stran a na který odkáže smlouva o ubytování. Ubytovací řád bývá vystaven na viditelných místech v ubytovacím zařízení, a proto se nelze dovolávat jeho neznalosti.
Hypotézu, kterou jsem si na úvod tohoto příspěvku stanovil, jsem si potvrdil částečně, neboť podle mého názoru je možné využít oba smluvní typy na dlouhodobé bydlení, avšak pro krátkodobé bydlení je možné využít jen smlouvu o ubytování vzhledem k vyloučení použitelnosti ustanovení o nájmu bytu pro krátkodobé bydlení, či rekreaci. Jak jsem i naznačil výše, jsou takoví pronajímatele, kteří využijí raději smlouvu o ubytování, neboť ochrana ubytovaného není tak vysoká, jako ochrana nájemce a jednodušeji se takovéto smlouvy ukončují a to i přes to, že i když jsou smlouvy o ubytování uzavíraný na kratší určitou dobu, bývá nastaveno jejich automatické prodlužování. Dle mého názoru toto není zakázaným jednáním, neboť dochází zde k uplatnění autonomie vůle na obou stranách (jak majitele nemovitosti, tak nájemce/ubytovaného).
Nájem, ubytování a daň z příjmu
Pokud se podíváme na oba dva smluvní typy, je jasné, že příjmy jak z nájmu, tak z ubytování podléhají povinnosti daně z příjmu. Pro účely tohoto příspěvku se zabývám daní z příjmu fyzických osob, neboť v případě daně z příjmu právnických osob není rozdílu mezi smlouvou o ubytování a smlouvou o nájmu z pohledu daňového, obě spadají pod stejný režim daně z příjmu právnických osob.
Je daňový režim obou smluvních typů stejný nebo se v něčem liší? Je evidentní, že příjmy z těchto činnosti jsou podrobeny zákonu 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů, ve kterém je § 9, který upravuje příjmy z nájmu a je tedy jasné, že příjmy plynoucí z nájmu jsou samostatně upraveným příjmem podle tohoto zákona, na rozdíl od příjmů z ubytovací činnosti, který bude spadat pod § 7, tedy příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti. Pod § 7 spadá také příjem z nájmu, pokud se jedná o nemovitosti zapsané v obchodním majetku vedených v účetnictví nebo daňové evidenci. To znamená, že příjmy z nájmu jsou specifickými příjmy fyzických osob, avšak nikoliv v rámci podnikání. A to je také důležitý rozdíl mezi příjmy z ubytování a příjmy z nájmu, že pro účely zákona o dani z příjmu je ubytovací činnost podnikání, kdežto nájem nikoliv.
V čem je však pro praxi hlavní rozdíl při použití §7 a §9 zákona o dani z příjmu? Bezpochyby hlavním praktickým rozdílem je nutnost hradit sociální a zdravotní pojištění pokud se jedná o použití § 7, tedy z ubytovací činnosti anebo nájmu nemovitosti zařazené v obchodním majetku a tedy čistý příjem je nižší. V obou případech je zde možnost uplatnit paušální výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů plynoucích z nájmu nemovitosti, resp. příjmu z ubytovací činnosti procentem z příjmů. Paušální výdaje z nájmů jsou ve výši 30% ve výši příjmů maximálně do výše 600.000,-Kč. Každý si může vybrat, zda uplatní výdaje paušální nebo skutečně vynaložené.
Pokud se daňový poplatník rozhodne uplatňovat skutečné výdaje, bude se potýkat s náročnější administrativou.
[9]
V souvislosti s daní z příjmu z nájmu bych ještě rád poukázal na zajímavý judikát Nejvyššího správního soudu ČR k daňovým důsledkům neplatnosti nájemní smlouvy.
[10]
Tento judikát zdůrazňuje, že pro daňové účely v rámci veřejnoprávního vztahu daňového subjektu a správce daně je důležitý faktický stav oproti soukromoprávnímu vztahu více daňových subjektů, nebo daňového subjektu se třetí osobou. Tento judikát říká, že pokud daňové subjekty, které na základě absolutně neplatné nájemní smlouvy na jedné straně dosáhly příjmů, jež lze pro daňové účely podřadit pod příjmy z pronájmu, a na druhé straně uplatnily daňově uznatelné náklady, nereflektují na soukromoprávní důsledky neplatnosti smlouvy, tj. jednají tak, jako by tato smlouva byla bezvadná, pak neplatnost smlouvy nemá na zdanitelnost dosažených příjmů a daňovou uznatelnost uplatněných nákladů žádný vliv
[11].
Tímto příspěvkem jsem se pokusil nastínit a porovnat novou právní úpravu smlouvy o nájmu bytu a smlouvy o ubytování a to i z pohledu daňového, tedy daně z příjmu. Oba dva smluvní typy jsem vzájemně porovnal, co se využitelnosti v praxi týče, tedy využitelnosti pro majitele, kteří se rozhodují, zda být ubytovateli, nebo pronajímateli. Obecně se držím zásady autonomie vůle stran a zásady kde není žalobce, není soudce, avšak ani tyto zásady nemohou jít proti kogentním ustanovením zákona. Je jasné, že ustanovení o nájmu bytu jsou kogentními speciálními ustanoveními NOZ a z toho důvodu je třeba se od tohoto faktu odrazit. Z dílčích závěrů výše uvedených vyplývá, že smlouvu o ubytování může majitel nemovitosti využít vždy, avšak nájemní smlouvu pouze u dlouhodobého nájmu bytu, tedy nikoliv krátkodobého nebo přechodného bydlení. Nevýhodou smlouvy o ubytování oproti nájemní smlouvě je o něco vyšší daňová zátěž majitele nemovitosti a tak je tedy na zvážení každého, jaký smluvní typ si vybere. Na druhou stranu daleko větší ochranu poskytuje zákon nájemcům bytů a je tedy jasné, že ti, co mají zájem o bydlení vždy raději využijí tento smluvní typ, pokud je to možné.
[1] Srov. Občanský zákoník, komentář, C. H. Beck, Praha 1994, 6. vydání, 2001, str. 1068.
[2] Např. v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.10.1999, čj. 2 Cdon 1010/97.
[3] Rozhodnutí ze dne 29.5.2001, sp. zn. 26 Cdo 2152/2000 (ústavní stížnost proti tomuto rozhodnutí byla odmítnuta usnesením Ústavního soudu České republiky ze dne 7.1.2002, sp. zn. IV. ÚS 611/01
[4] Srovnej § 2235 odst. 2 NOZ.
[5] Srov. § 2236 NOZ.
[6] Srovnej § 2252 NOZ.
[7] Tak jak tomu bylo dříve v ust. §758 občanského zákoníku ve znění zákona č. 40/1964 Sb., které odkazovalo na § 433-436 stejného předpisu.
[8] Rozhodnutí Nejvyššího Soudu ČR ze dne 28.06.2005 sp. zn. 33 Odo 652/2005.
[9] Evidenci příjmů a výdajů, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud je vytvářena, evidenci o pohledávkách a závazcích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení pronájmu, a mzdové listy, pokud jsou mzdy vypláceny. Oproti tomu v případě využití možnosti paušálních výdajů je nutno vést „pouze“ evidenci o příjmech a pohledávkách souvisejících s pronájmem.
[10] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 16. 01. 2011 sp. zn. 5 Afs 22/2011-72, nebo rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 31.03.2011 sp. zn. 9 Afs 81/2010-180.
[11] Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 31.03.2011 sp. zn. 9 Afs 81/2010-180.